Justo después de que las tasas hipotecarias subieran al 6 %, George Reedy puso su casa de Carolina del Sur en el mercado en julio de 2022. Necesitaba venderla por motivos personales. También le preocupaba que al cotizar después de que las tasas hipotecarias se dispararan, se perdería los precios espumosos alcanzados en la parte superior del boom inmobiliario pandémico solo unos meses antes.
“Originalmente, pensé que tendríamos problemas, pensé que venderíamos por $350,000… Pero estuvimos en el mercado por menos de una semana y teníamos una oferta”, dice Reedy. Fortuna.
Reedy terminó obteniendo su precio de lista de $465,000 por su casa de estilo artesanal de dos pisos en Taylors, Carolina del Sur. Eso es un 95 % más alto que los $238,500 que había pagado por la casa de cuatro habitaciones en 2015.
A pesar de que la caída de la vivienda en curso hace que los precios nacionales de la vivienda bajen un poco desde los picos alcanzados durante el auge de la vivienda pandémica, la mayoría de los propietarios siguen subiendo a lo grande. De hecho, entre los 46 estados rastreados por CoreLogic, 42 estados vieron aumentar los niveles promedio de valor acumulado de la vivienda entre el cuarto trimestre de 2021 y el cuarto trimestre de 2022. Solo California, Idaho, Utah y Washington vieron caer los niveles promedio de valor acumulado entre ese año y período de más de un año.
“A medida que el crecimiento del precio de la vivienda en los EE. UU. continuó su descenso lento y constante en los últimos meses de 2022, las tendencias del valor de la vivienda naturalmente siguieron su ejemplo. En el cuarto trimestre de 2022, el prestatario promedio ganó alrededor de $14,300 en capital año tras año, en comparación con la ganancia de $63,100 observada en el primer trimestre de 2022”, escribió Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic, en un comunicado proporcionado a Fortuna.
El propietario de vivienda promedio en Florida experimentó la mayor ganancia, con un valor acumulado promedio que aumentó $49,032 entre el cuarto trimestre de 2021 y el cuarto trimestre de 2022. Mientras tanto, el propietario de vivienda promedio en Idaho experimentó la mayor disminución, con un valor acumulado promedio cayendo $21,352 durante ese período.
Hasta febrero, dos tercios de los mercados inmobiliarios regionales seguidos por Zillow han visto caer los precios de las viviendas locales desde sus picos de 2022. Sin embargo, solo 39 de los 400 mercados principales más grandes del país han visto caer los precios locales de la vivienda en más del 5% sobre una base ajustada estacionalmente. Casi todos esos mercados muy afectados están en el oeste. (Aquí están los datos de precios de viviendas para los 400 mercados inmobiliarios más grandes del país).
“Si bien las ganancias de capital se contrajeron a fines de 2022 debido a la caída de los precios de las viviendas en algunas regiones, los propietarios de viviendas en EE. UU. en promedio todavía tienen alrededor de $ 270,000 en capital más de lo que tenían al comienzo de la pandemia”, escribe Hepp. “Incluso en Idaho, donde los prestatarios eran los más vulnerables a las pérdidas, el propietario típico con una hipoteca todavía tiene alrededor de $250,000 en valor acumulado restante de la vivienda”.
Seamos claros: estas ganancias de capital año tras año no significan que el mercado inmobiliario de EE. UU. haya regresado al modo de auge.
De hecho, casi todas estas ganancias de capital ocurrieron durante los primeros meses de 2022 (consulte el gráfico a continuación), cuando el auge de la vivienda durante la pandemia, que hizo subir los precios nacionales de la vivienda un 41 % entre marzo de 2020 y junio de 2022, estaba en su última etapa.
Durante 124 meses consecutivos, desde el punto más bajo de la corrección anterior en febrero de 2012 hasta el pico del auge de la vivienda pandémico en junio de 2022, el índice nacional de precios de la vivienda Case-Shiller desestacionalizado reportó un crecimiento positivo en el precio de la vivienda. Pero el inicio de la caída inmobiliaria en curso hizo que esa racha terminara en la segunda mitad de 2022. De hecho, los precios de las viviendas en EE. UU. cayeron todos los meses en la segunda mitad de 2022 y cerraron el año un 2,7% por debajo del máximo de junio.
Año tras año, los precios nacionales de la vivienda siguen subiendo un 5,8%. Sin embargo, es probable que los precios nacionales de la vivienda, medidos por Case-Shiller, sean negativos año tras año en algún momento de los próximos meses, ya que los meses de alta apreciación desde principios de 2022 caen fuera de la ventana de 12 meses. Cuando eso sucede, dice Hepp, la gente no debería reaccionar de forma exagerada.
“Algunas regiones extraurbanas que se volvieron cada vez más populares durante la pandemia de COVID-19 vieron cómo los precios subían y la asequibilidad se erosionaba en ese momento, pero estas áreas ahora están experimentando correcciones importantes. Y aunque es probable que la desaceleración de los precios persista hasta la primavera de 2023, cuando el mercado probablemente vea algunos descensos año tras año, la reciente disminución de las tasas hipotecarias ha estimulado la demanda de los compradores y podría resultar en una temporada de compra de viviendas más optimista de lo que muchos esperaban”, escribe Hepp.
A nivel nacional, CoreLogic espera que los precios de las viviendas en EE. UU. sean negativos año tras año alrededor de abril. A partir de entonces, CoreLogic espera que los precios nacionales de la vivienda se recuperen y terminen 2023 en torno a los niveles máximos alcanzados en junio de 2022. (Aquí hay un resumen de otras previsiones de precios nacionales de la vivienda).
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